Face à l’incertitude économique et aux risques liés aux impayés, les propriétaires bailleurs sont de plus en plus soucieux de garantir la solvabilité de leurs locataires. Entre l’assurance loyers impayés (ALI) et la caution, quel dispositif choisir pour protéger efficacement vos revenus locatifs ? Décryptage des avantages et inconvénients de ces deux solutions.
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés et comment fonctionne-t-elle ?
L’assurance loyers impayés, aussi appelée garantie des risques locatifs (GRL), est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur qui permet de couvrir les risques d’impayés de loyer, charges et taxes. En cas de défaillance du locataire, cette assurance prend en charge le remboursement des sommes dues ainsi que les frais de recouvrement et/ou d’expulsion. Généralement, la durée de prise en charge varie entre 12 et 36 mois selon les contrats.
Pour bénéficier de cette garantie, le propriétaire doit souscrire auprès d’une compagnie d’assurance spécialisée. Le coût de l’ALI varie entre 2% et 4% du montant annuel des loyers charges comprises. Il est également possible d’inclure cette assurance dans un contrat multirisque habitation.
La caution, une alternative traditionnelle
La caution est une garantie fournie par un tiers qui s’engage à payer les loyers et charges impayés en cas de défaillance du locataire. Ce dispositif est très courant en France et peut être souscrit par un particulier (parent, ami) ou par une institution (banque, organisme public). La caution doit être mentionnée dans le contrat de bail et doit faire l’objet d’un acte écrit et signé.
La caution solidaire est souvent privilégiée pour les étudiants ou les personnes ne disposant pas de revenus suffisants pour obtenir un logement sans garant. Toutefois, le recours à la caution présente certains inconvénients pour le propriétaire, notamment en termes de délai de recouvrement et de coût des démarches en cas de litige.
Assurance loyers impayés ou caution : quelle solution choisir ?
Le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépend des besoins et des contraintes du propriétaire bailleur. Voici quelques éléments à prendre en compte :
- L’ALI offre une protection financière plus étendue que la caution, puisqu’elle prend en charge les frais de recouvrement et d’expulsion. Elle permet également d’éviter les démarches administratives liées au recours à un tiers garant.
- Toutefois, l’assurance loyers impayés représente un coût supplémentaire pour le propriétaire bailleur, qui doit s’acquitter de la prime d’assurance. De plus, certaines conditions peuvent limiter l’éligibilité des locataires (niveau de revenus, situation professionnelle).
- La caution est une solution moins coûteuse pour le propriétaire, mais elle présente un risque plus élevé en cas d’impayés, notamment si la solvabilité du garant n’est pas assurée. De plus, le recouvrement des sommes dues peut s’avérer long et complexe.
Il est également possible de cumuler assurance loyers impayés et caution dans certains cas. Par exemple, si le locataire est étudiant ou apprenti, il peut bénéficier d’une caution Visale (dispositif gratuit mis en place par l’État) tout en souscrivant une ALI pour renforcer la garantie.
Conclusion : quelle solution privilégier ?
En définitive, le choix entre assurance loyers impayés et caution dépend du niveau de protection souhaité par le propriétaire bailleur et des caractéristiques du locataire. Pour sécuriser au maximum ses revenus locatifs, il peut être judicieux d’envisager un cumul des deux dispositifs dans certaines situations. Quelle que soit la solution retenue, il est essentiel de bien vérifier les conditions du contrat et les obligations respectives des parties.