Vendre à un promoteur : des pièges sont à éviter

Propriétaire d’un bien immobilier, un beau matin, un promoteur vous propose d’acheter votre bien. Il peut vous exposer différents arguments, mais pour faire le bon choix, il faut connaître quelques principes qui vous éviteront de tomber dans les pièges des promoteurs.

Comment le promoteur calcule-t-il son prix ?

Si un prometteur se décider de s’approcher de vous, c’est qu’il a déjà en tête deux prix de votre bien :

  • Le prix immédiat : celui de votre bien en l’état estimé par les agents immobiliers.
  • Le prix du potentiel constructible : celui de la surface que va pouvoir construire le promoteur sur votre parcelle (droits à construire).

Les droits à construire

Ces droits reposent sur le règlement d’urbanisme de votre commune (le PLU). Toutes les nouvelles constructions qui s’implantent sur les parcelles sont maîtrisées par chaque ville et le règlement peut être différent d’une zone à une autre. Sur les parcelles de centre-ville, il est souvent possible de construire un maximum de surface:

  • Bâtir sur une grande proportion du terrain.
  • Construire plusieurs étages.

Dans certains quartiers, seuls les maisons individuelles ou des bâtiments industriels sont acceptés.

Il convient de souligner que les règles de PLU ne s’agissent pas d’une science exacte. Elles dépendent plutôt de la politique de la ville en matière d’urbanisme. Pour ne pas faire des erreurs, la seule solution est d’obtenir le plan local d’urbanisme de la commune et faire réaliser une étude par un architecte.

Le promoteur se base sur ce potentiel constructible pour établir un bilan financier de l’opération et évaluer ainsi le prix de votre terrain. Il détermine le prix auquel il va acheter votre parcelle en fonction du nombre de mètres carrés qu’il pourra ensuite revendre et du coût de la construction. Plus la surface constructible est donc élevée, plus votre terrain vaudra cher.

Si le prix d’achat du promoteur dépasse celui du terrain en l’état, c’est que vous avez tout intérêt à écouter la proposition qu’il vous fait, toutefois, des pièges sont à éviter.

Des pièges sont considérablement à éviter

Souvent, les promoteurs ajoutent des conditions suspensives plus poussées suivant les risques liés à la future opération :

  • Condition de pré-commercialisation du programme.
  • Obtention de la « garantie financière d’achèvement ».
  • Conditions de validation du coût des travaux.

Une prise de risque importante par l’opérateur justifie toutes ces clauses. Les ventes des futurs lots peuvent être incertaines et une complication lors de la construction peut avoir lieu.  Ces conditions supplémentaires peuvent pourtant allonger les délais de vente ou augmenter le risque d’annulation de la vente. Avant de signer avec un prometteur, il est donc indispensable d’évaluer si l’écart de prix avec une vente immédiate est bien suffisant.

Toutes les négociations sont possibles en matière de promotion d’un bien immobilier :

  • Opter pour la dation : se faire payer une partie du prix de son terrain en nature en se faisant attribuer un lot dans la future construction.
  • Tirer le prix vers le haut grâce à l’indexation du prix sur la surface constructible définitive ou le prix de revente final au m2.