Le logement social est souvent considéré comme une solution temporaire pour les ménages aux revenus modestes. Pourtant, il existe des dispositifs permettant d’acheter un logement HLM et ainsi devenir propriétaire. Cependant, cela soulève plusieurs questions : est-ce réellement possible ? Qui peut le faire ? Comment procéder ? Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur l’achat de logements HLM en France.
Le cadre légal : la vente de logements HLM
La loi autorise bel et bien les bailleurs sociaux à vendre leurs logements HLM, et ce depuis 1983. L’objectif initial était de favoriser l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes et ainsi diversifier l’habitat dans certaines zones tendues. Depuis 2018, avec la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), ce dispositif a été renforcé afin d’encourager davantage la vente des logements sociaux.
Cependant, il convient de préciser que seuls certains types de logements sont concernés par cette possibilité d’achat :
- Les logements locatifs sociaux ayant été financés avec des prêts locatifs aidés (PLUS), des prêts locatifs sociaux (PLS) ou des prêts locatifs intermédiaires (PLI).
- Les logements ayant atteint une certaine ancienneté : au moins 10 ans pour les PLUS et PLI, et au moins 7 ans pour les PLS.
Qui peut acheter un logement HLM ?
L’achat d’un logement HLM est soumis à des conditions d’éligibilité strictes. En premier lieu, les occupants du logement sont prioritaires pour l’acquérir. En effet, la loi oblige le bailleur social à proposer en priorité la vente du logement aux locataires qui y résident. Si ces derniers ne souhaitent pas devenir propriétaires, le logement peut alors être proposé à d’autres ménages sous certaines conditions :
- Les ménages doivent répondre aux critères d’éligibilité aux logements sociaux, c’est-à-dire disposer de revenus inférieurs ou égaux aux plafonds définis par la réglementation.
- Le bien immobilier doit être destiné à l’occupation du ménage en tant que résidence principale.
Il est important de noter que si le logement n’est pas vendu dans un délai d’un an après sa mise en vente, le bailleur social peut décider de le proposer à des organismes publics ou à des personnes morales (associations, entreprises…).
Comment se déroule l’achat d’un logement HLM ?
Le processus d’achat d’un logement HLM comporte plusieurs étapes :
- La notification de vente : lorsque le bailleur social décide de mettre en vente un logement, il doit en informer par écrit les locataires, en leur précisant le prix de vente, la surface habitable et les caractéristiques du logement.
- L’expression de l’intérêt : les locataires disposent alors d’un délai de deux mois pour se manifester s’ils souhaitent acheter le logement. Passé ce délai, si aucun locataire ne s’est manifesté, le bailleur social peut proposer le logement à d’autres ménages éligibles.
- Le financement : les acheteurs potentiels ont la possibilité de recourir à différents dispositifs pour financer leur projet, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné ou encore le prêt épargne logement. Des aides locales peuvent également être disponibles selon les régions et communes.
- La signature de l’acte de vente : une fois le financement obtenu et toutes les démarches administratives effectuées (diagnostics immobiliers, compromis de vente…), l’acheteur signe l’acte de vente chez un notaire et devient officiellement propriétaire du logement HLM.
Il est important de préciser que lors de l’achat d’un logement HLM, des frais supplémentaires sont à prévoir, tels que les frais de notaire, les taxes et les éventuels travaux à réaliser dans le logement.
Les avantages et inconvénients de l’achat d’un logement HLM
Acheter un logement HLM présente plusieurs avantages :
- Le prix de vente est souvent inférieur à celui du marché, ce qui permet aux ménages modestes de devenir propriétaires à moindre coût.
- Les dispositifs de financement sont adaptés aux revenus des acheteurs, rendant ainsi le projet immobilier plus accessible.
- L’achat d’un logement HLM peut constituer un investissement intéressant pour les locataires, notamment s’ils envisagent de rester dans les lieux sur le long terme.
Cependant, il existe également des inconvénients :
- Les logements HLM sont souvent situés dans des quartiers moins prisés, ce qui peut impacter la valorisation du bien immobilier à la revente.
- Les charges de copropriété peuvent être plus élevées que dans le secteur privé, en raison d’une gestion parfois moins rigoureuse et d’une vétusté des installations (ascenseurs, chauffage collectif…).
- En cas de revente du logement dans les 10 ans suivant l’achat, l’ancien propriétaire (le bailleur social) dispose d’un droit de préemption, ce qui peut compliquer la transaction et limiter les possibilités d’augmentation du prix de vente.
Ainsi, acheter un logement HLM est une possibilité offerte aux ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Il convient néanmoins de peser soigneusement les avantages et inconvénients avant de se lancer dans ce type de projet immobilier.