Il n’est pas rare que les biens immobiliers représentent l’essentiel du patrimoine du défunt dans le cadre de successions et que les héritiers se heurtent ensuite à des problèmes dans leur répartition. Pour éviter que des problèmes surgissent, il est indispensable de connaître les principes juridiques applications pour la succession immobilière.
Un principe simple
Selon l’adage juridique « le mort saisit le vif », l’intégralité de la succession passe aux héritiers lors du décès d’un parent. Dans la succession, les héritiers deviennent immédiatement propriétaire de l’immeuble sans même avoir été inscrits comme tel au registre foncier. De la même manière qu’ils ont hérité l’immeuble, ils deviennent également débiteurs solidaires de la dette hypothécaire. Afin de déterminer si les passifs excéderaient les actifs, la première étape consiste à faire un inventaire de la succession. Si les héritiers acceptent la succession, peuvent-ils ensuite librement disposer du bien immobilier ? Non, ils forment une communauté d’héritiers donc ils seront tous propriétaires de l’immeuble. Pour tous les actes de disposition concernant le bien (vente, hypothèque), l’accord unanime de tous les héritiers sera en effet nécessaire. Le plus difficile c’est que souvent, les héritiers ne se mettent pas d’accord sur le sort du bien :
- Le garder dans la famille.
- Savoir qui va l’habiter.
- Comment dédommager ceux qui n’en hériteront pas finalement.
Comment sortir de ce statut de propriétaires communs ?
Pour sortir de ce statut, il faut partager la succession ainsi que les valeurs patrimoniales qui la composent. Toutefois, il est indispensable que chacun des héritiers accepte la répartition des biens suivant leur part de l’héritage. Chaque héritier pourra demander à un juge qu’il partage la succession s’ils ne parviennent pas à trouver un accord. Pour pouvoir répartir des liquidités, le juge pourra décider de vendre le bien immobilier aux enchères.
Anticiper ces problèmes de partage
Pour éviter que le partage tourne à la catastrophe, la meilleure solution est de conclure un pacte successoral avant le décès. Ce pacte se fait bien évidemment entre le disposant et les futurs héritiers. Les règles de partage précises seront ainsi mentionnées en fonction des moyens de chacun. Le disposant peut également prévoir un testament, une alternative qui lui permettra d’attribuer certains biens à certains héritiers. Cela doit toutefois respecter les héréditaires de chacun ou la part minimale que les héritiers légaux ont le droit de recevoir en cas de décès suivant le degré de parenté. Les héritiers lésés sont en mesure d’exiger judiciairement de réintégrer les biens légués dans la succession pour recevoir ce à quoi ils ont droit dans le cas où cette réserve est atteinte.
Le défunt peut-il léguer l’immeuble à un tiers qui n’est pas de la famille ?
Cette situation est tout à fait possible, mais sous une condition. En effet, les héritiers légaux doivent toucher au moins leur réserve héréditaire. Il convient pourtant de préciser que dans ce cas, l’impôt sur les successions pourra s’élever jusqu’à 54.6%.
Dans tous les cas, il est important de savoir qu’un bien sera toujours fiscalement réévalué au décès. Une valeur plus proche du marché est souvent retenue ce qui pourrait faire une grande différence si le bien avait été acquis il y a assez longtemps.